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Ferienvermietung: was Sie beachten müssen

Wenn Sie bereits Immobilienbesitzer am Gardasee sind und Ihre Immobilie offiziell zur Ferienvermietung nutzen möchten gilt es, einige Regeln zu beachten.

Anmeldung der Immobilie

Zuerst müssen Sie Ihr Vorhaben bei der zuständigen Gemeinde anzeigen. Hierzu wenden Sie sich an das „Ufficio commercio“, wo Sie gegen Vorlage Ihrers Personalausweißes einen schriftlichen Antrag zur Aufnahme Ihrer Immobilie als Ferienobjekt ausfüllen müssen. Das Ufficio Commercio befindet sich im Rathaus einer jeden Gemeinde. Die Öffnungszeiten finden Sie für gewöhnlich online auf der offiziellen Website der Gemeinde.

In vielen Gemeinden funktioniert dieser Vorgang mittlerweile ausschließlich über Internet was zur Folge hat, dass Sie sich wahrscheinlich eine dritte Person zu Hilfe nehmen müssen, da die Formulare ausschließlich in italienischer Sprache verfasst sind und zum Versand sowohl eine in Italien zertifizierte Mailadresse als auch eine ebenfalls in Italien autorisierte, digitale Unterschrift vorliegen muss.

Gleichzeitig müssen Sie Ihre Immobilie auch bei der Provinz anmelden, auch dies geschieht online, ist aber für gewöhnlich etwas einfacher in der Handhabung. Sowie Sie eine schriftliche Bestätigung per Mail von der Provinz haben, können Sie Ihre Immobilie öffentlich als Ferienobjekt anbieten.

Pflichten bei der Vermietung

Jede Gemeinde und jede Provinz hat letztendlich ihre eigenen Vorschriften was die bürokratische Abwicklung der Ferienvermietung angeht. Für gewöhnlich muß die Ankunft eines jeden Gastes innerhalb eines gewissen Zeitraumes bei der Gemeinde gemeldet werden und im Folgemonat muss eine monatliche Aufstellung aller Gäste inklusive der angefallenen Kurtaxe an die Gemeinde und/oder Provinz geschickt werden. Selbstverständlich muss auch die eingenommene Kurtaxe monatlich per Banküberweisung abgeführt werden.

Versteuerung der Mieteinnahmen

Die Einnahmen aus der Ferienvermietung unterliegen der Einkommenssteuer und müssen somit in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Um zu vermeiden, dass Sie vom italienischen Finanzamt als gewerblicher Anbieter (siehe unten) deklariert werden, informieren Sie sich vorab, welche Leistungen Sie im Zuge der privaten Ferienvermietung anbieten dürfen, denn die Grenzen zur gewerblichen Vermietung sind fließend. In jedem Falle ist es ratsam, sich Unterstüzung von einem Steuerberater zu holen.

Achtung: zum 01.06.2017 gibt es wichtige Neuerungen bezüglich der azuführenden Steuern.

Vermittlungsagenturen

Wenn Sie sich nicht selbst um die regelmäßige Vermietung Ihrer Immobilie kümmern möchten oder aber nicht vor Ort wohnen und sich daher nicht selbst darum kümmern können, ist es sinnvoll, Ihre Immobilie durch eine Agentur betreuen zu lassen. Mittlerweile bieten auch immer mehr Immobilienagenturen am Gardasee die Verwaltung von Ferienwohnungen an. Fragen Sie einfach bei den örtlichen Agenturen nach, ob und zu welchen Konditionen sie diesen Service für Sie übernehmen würden.

Für gewöhnlich bieten Ihnen die Agenturen eine fixe Monatsmiete für einen bestimmten Zeitraum an, in welchem die Immobilie dann von der Agentur im z.B. wöchentlichen Rhythmus an Touristen vermieten wird. Sie haben den Vorteil, dass Sie sich um nichts kümmern müssen und nur ein Vertragsverhältnis mit der Agentur besteht und nicht mit jedem einzelnen Touristen. Eine andere Abmachung mit der Agentur kann zum Beispiel sein, das diese für jede Vermietung einen prozentualen Anteil der Mieteinnahmen einbehält, mit dem alle Kosten der Agentur für Werbung, Reinigung, Schlüsselübergabe etc. abgedeckt werden.

Doch wie für alle Immobilienverträge gilt auch hier: Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, vergewissern Sie sich, dass Sie den gesamten Inhalt des Vertrages vollständig verstanden haben, vor allem wenn es sich um Verträge in italienischer Sprache handelt. Ist Letzteres der Fall, so sollten Sie diesen unbedingt vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, oder aber auf einen Vertrag in deutscher Sprache bestehen. Achten Sie darauf, dass der Vermittler dem Mieter gegenüber im eigenen Namen auftritt, so dass Sie für das später geschlossene Vertragsverhältnis zwischen Vermittlungsagentur und Mieter nicht haftbar gemacht werden können.

Agenturen, die auch auf die Vermietung von privaten Ferienwohnungen spezialisiert sind finden Sie hier.

Gewerbsmäßige Vermietung

Die gewerbsmäßige Vermietung von Ferienwohnungen ist mehrwertsteuerpflichtig und dient dem Zweck der Gewinnerzielung. Wird Ihre Wohnung auf Dauer per Print- oder Onlinewerbung angeboten oder bieten Sie mehr als nur eine Wohnung an, so wird der Staat Ihnen automatisch eine gewerbsmäßige Vermietabsicht unterstellen.

Als gewerblicher Vermieter müssen Sie ein Gewerbe gründen. Die Notarkosten inklusive aller zusätzlich anfallenden Gebühren belaufen sich auf ca. 2.500–3.000 Euro. Das Gewerbe muss anschließend bei der zuständigen Gemeinde und Handelskammer angemeldet werden. Zudem benötigen Sie ein Gutachten über die baulichen Sicherheitsbestimmungen des zu vermietenden Gebäudes durch einen zugelassenen Fachmann. Die Kosten hierfür belaufen sich auf ca. 1.500 Euro.

Dauervermietung

Achtung: Wenn Sie Ihre Immobilie nicht als Ferienobjekt, sondern dauerhaft vermieten möchten, kommt der italienische Mieterschutz zum Tragen. In Italien haben Mieter sehr viele Rechte und es gestaltet sich für den Vermieter oft äußerst schwierig, ein dauerhaftes Mietverhältnis wieder aufzulösen. Lassen Sie sich in diesem Falle ausführlich von einem Rechtsanwalt beraten! Mehr Informatioen finden Sie hier.

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