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Immobiliengutachten

Ein genauer Blick hinter die Fassaden Ihrer Traumimmobilie vor (!) Abschluss eines Kaufvertrages erspart Ihnen später böse Überraschungen.
 

Auch in Italien werden Immobilien nach dem Recht „gekauft wie gesehen“ erworben, so dass erkennbare, aber nicht rechtzeitig beanstandete, Mängel zu Lasten des Käufers gehen. Anhand einer sorgfältigen Prüfung durch fachlich kompetente Gutachter (perito) können auch Mängel (difetti) erkannt werden, welche nicht jedem Laien auf den ersten Blick auffallen. Obwohl heutzutage die Baustandards auch in Italien hoch sind, birgt der Immobilienkauf nicht nur bei gebrauchten Immobilien, sondern gerade auch bei Neubauten (nuova costruzione) oftmals ungeahnte Risiken für den Käufer. Renovierungsbedürftige Immobilien (immobili da ristrutturare) sollten Sie prinzipiell nur kaufen, wenn Sie eine schriftliche Einschätzung (stima scritta) eines Geometers (geometra) vorliegen haben, denn gerade die Renovierungs- und Modernisierungskosten werden fast immer unterschätzt. Hierbei ist ein ortskundiger Experte vorzuziehen, da dieser mit den örtlichen Bauverfahren besser vertraut ist und Ihnen eine reelle Einschätzung der anfallenden Kosten und baulichen Möglichkeiten geben kann.

Da der Zeitaufwand für ein komplettes Gutachten (perizia strutturale), oder einer groben Schätzung (valutazione), stark von der jeweiligen Immobilie abhängt, kann man über die Kosten keine pauschalisierende Aussage machen. Die im Allgemeinen jedoch nicht allzu hohen Kosten lohnen sich auf jeden Fall im Anbetracht der Summe, die Sie für eine Immobilie am Gardasee investieren müssen. Sollten Sie einen Kredit (mutuo) aufnehmen, so bestehen einige Kreditgeber (mutuante) sogar auf ein Gutachten, bevor Sie das Darlehen gewähren. Hierbei handelt es sich jedoch meist nur um eine grobe Schätzung zur Ermittlung des reellen Marktwertes (valore di mercato) und nicht um ein vollständiges Gutachten.

Je nach Immobilientyp können Sie sich für Ihr Gutachten an einen Baufachmann (perito edile), Ingenieur (ingenere), Architekten (architetto), Geometer oder aber an einen professionellen Schätzer (perito) wenden. In jedem Fall sollten Sie am Ende einen detaillierten Bericht - in Schriftform - über den Zustand der Immobilie in Händen halten. In diesem Bericht sollten alle gefundenen Mängel und alles, was Ihnen künftig an der Immobilie Probleme bereiten könnte, aufgelistet sein. Auch kann Ihnen der Gutachter durch seine Prüfung den reellen Marktwert der Immobilie ermitteln, so dass Sie nicht Gefahr laufen, in eine stark überteuerte Immobilie zu investieren. Besprechen Sie mit dem von Ihnen beauftragten Gutachter genau, was das Gutachten beinhalten soll. Dies können einzelne, ausgewählte Punkte sein, oder aber eine fundierte Prüfung der gesamten Immobilie.

Was Sie prinzipiell immer kontrollieren sollten ist, ob die Anzahl und Größe der Zimmer sowie die Beschreibung der Immobilie in der Notarsurkunde (rogito notarile) korrekt sind. Gibt es hier irgendwelche Abweichungen, sollten Sie sich vom Besitzer der Immobilie auf jeden Fall die entsprechenden Baugenehmigungen (concessione edilizia) vorlegen lassen, denn haben Sie die Immobilie erst einmal gekauft, können Sie den Verkäufer für Mängel dieser Art im Nachhinein  nicht mehr zur Verantwortung ziehen!

Desweiteren sind vor allem folgende Punkte zu überprüfen:
 

Exterieur

  • Stabilität  und Zustand der Außenwände (Risse, Wasserflecken, ...)
  • Isolierung des Daches und Zustand der Dachziegel (tegole)
  • Vorhandensein und Zustand der Dachrinnen (grondaie)
  • Grundstücksgrenzen
  • Stabilität des Untergrundes bei Immobilien in Hanglage
  • Eintritt von Wasser im Keller oder Erdgeschoss
  • Hausanschlüsse für Wasser, Gas und Elektrizität
  • Straßen- Wege – und/oder Zufahrtsrecht (diritto di passaggio)
     

Interieur

  • Zustand der Wände (Risse, Wasserflecken, Schimmel,...)
  • Zustand der Bodenbeläge in allen Räumen
  • Zustand und Funktionalität von Türen, Fenstern, Rollläden und/oder Fensterläden
  • Zustand von Dachbalken und anderen Holzarbeiten
  • Zustand und Wartungsrhythmus der Heizung (riscaldamento)
  • Zustand der Rohr- und Elektrizitätssysteme
  • Vollständigkeit des im Angebot enthaltenen Mobiliars
  • Funktionalität eventuell im Kauf enthaltener elektronischer Geräte
     

Sonstiges (insofern vorhanden)

  • Zustand, Fassungsvermögen und Kosten für die Entleerung der Abwassergrube („pozzo nero“)
  • Zustand des Pools (inkl. Wänden, Pflasterung und Pumpe), Fassungsvermögen, Kosten für den Wasserwechsel bzw. Möglichkeit einer Baugenehmigung für einen Pool

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