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Abschluss eines verbindlichen Vorvertrages

In Italien geht das Eigentum an einer Immobilie direkt bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages auf den Käufer über, es bedarf hierfür keiner Eintragung ins Grundbuch. Deshalb ist es in Italien üblich, vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages einen Vorvertrag zu schließen.

Der Vorvertrag ist für alle Beteiligten rechtlich bindend, genauso wie der spätere Kaufvertrag. Er kann im Nachhinein nicht ohne Zustimmung beider Vertragsparteien korrigiert oder ergänzt werden. Der Vorvertrag wird entweder vom Verkäufer, dem Immobilienmakler, einem Notar oder einem Anwalt aufgesetzt oder kann ein standardisierter Vordruck sein, welcher in gut sortieren Schreibwarenläden erhältlich ist. Er bedarf in jedem Fall der Schriftform, muss aber nicht zwingend am Computer erstellt-, sondern kann auch handschriftlich aufgesetzt werden. Mit Ausnahme von noch zu errichtenden bzw. fertigzustellenden Immobilien, ist die Anwesenheit eines Notars zur Beglaubigung der Unterschriften beim Vorvertrag nicht zwingend erforderlich.

Der Vorvertrag muss alle wesentlichen Kaufbedingungen enthalten, dazu gehören alle Details über die Immobilie inklusive darin enthaltenem Mobiliar, Angaben zum Käufer und zum Verkäufer, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Bedingungsklauseln. Auch wird eine Frist festgelegt, binnen welcher der Kaufvertrag abgeschlossen werden muss. Diese beträgt in der Regel ein bis zwei Monate, es können aber auch andere Vereinbarungen getroffen werden. Spätestens während dieser Phase sollte der Käufer mit Hilfe eines Sachverständigen Einsicht in das Liegenschaftsregister und das Register beim Katasteramt nehmen, um sicherzustellen, dass es sich bei dem Verkäufer um den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie handelt, diese nicht mit Hypotheken belastet ist und der aktuelle bauliche Zustand dem im Katasterregister entspricht.

Auch werden im Vorvertrag meist die Zahlung eines Angeldes und die damit verbundenen Vertragsstrafen bei Nichterfüllung festgelegt:

Das Angeld

Das italienische Gesetz sieht die Zahlung eines Angeldes nicht verpflichtend vor, es bleibt den Parteien daher freigestellt, ob mit Abschluss des Vorvertrages ein gewisser Betrag als Sicherheitsleistung fällig wird oder nicht. Üblicherweise wird jedoch – egal ob Sie die Immobilie über einen Immobilienmakler, eine Baufirma oder direkt über den Besitzer erwerben – ein bestimmter Prozentsatz vom Kaufpreis als Angeld festgesetzt. Durch diesen Vorgang wird der verbindliche Charakter des Vorvertrages zusätzlich bestärkt und zeigt, dass es den Parteien mit dem Immobilienkauf bzw. –verkauf ernst ist. Es gibt zwei verschiedene Arten des Angeldes:

  • Anzahlung mit Kaufverpflichtung
    Diese beträgt in der Regel zwischen 10 % und 30 % des Kaufvertrages und hat dieselben Auswirkungen wie der Kaufvertrag selbst. Das heißt, wenn Sie nach Abschluss des Vorvertrages vom Kauf zurücktreten möchten, verlieren Sie Ihre geleistete Anzahlung vollständig. Tritt dagegen der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss er Ihnen die Anzahlung in doppelter Höhe zurückerstatten.

  • Anzahlung mit Bußgeld
    Diese Variante sieht nur ein geringes Angeld vor (in der Regel etwa ca. 2 % bis 4 % des Kaufpreises) und findet vor allem dann Anwendung, wenn bei Abschluss des Vorvertrages noch Zweifel bestehen, ob der Kauf bzw. Verkauf auch wirklich stattfinden kann. In diesem Falle muss im Vorvertrag ein Rücktrittsrecht aufgenommen werden. Treten Sie als Käufer oder aber der Verkäufer nun vom Vertrag zurück, verlieren Sie nur Ihr Angeld, bzw. wird es ihnen in doppelter Höhe zurückerstattet.

Achtung!
  • Wird im Vertrag lediglich von „caparra“ gesprochen, wird darunter immer die Anzahlung mit Kaufverpflichtung verstanden! 

  • Das Angeld als Sicherheitsleistung darf nicht mit einer Anzahlung verwechselt werden! Geleistete Anzahlungen bekommen Sie zurückerstattet, sollte es wider Erwartend nicht zum Abschluss des Kaufvertrages kommen. Das Angeld dagegen verlieren Sie in den meisten Fällen, wenn es aufgrund Ihres Verschuldens nicht zum Abschluss kommt.

  • Nachdem es sich bei dem Vorvertrag um einen rechtlich bindenden Vertrag handelt, können beide Parteien, unabhängig von der Zahlung eines Angeldes, die Erfüllung des Vertrages (den Kauf bzw. Verkauf) verlangen.

Die Bedingungsklauseln

In den Vorvertrag können sogenannte Bedingungsklauseln aufgenommen werden, welche bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages alle erfüllt sein müssen, damit dieser rechtskräftig wird.

Bei den Bedingungsklauseln handelt es sich in der Regel um Dinge, auf welche die Beteiligten keinen Einfluss nehmen können, wie zum Beispiel ein zufriedenstellendes Gutachten ohne größere Mängel, die Genehmigung einer Hypothek, der Erhalt einer Baugenehmigung für An- oder Umbauten bzw. den Bau eines Swimmingpools, u.v.m. Prinzipiell darf in den Vorvertrag jegliche Art von Bedingungsklausel aufgenommen werden, insofern sich die Parteien darüber einig sind.

Sollten eine oder mehrere dieser im Vorvertrag enthaltenen Bedingungen bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht erfüllt sein, kann der Vertrag als ungültig erklärt werden, ohne dass Vertragsstrafen anfallen.

Vertragsregistrierung

Ein notariell beglaubigter Vorvertrag kann im Liegenschaftsregister eingetragen werden. Dies ist vor allem dann empfehlenswert, wenn zwischen Vor- und Hauptvertrag eine große Zeitspanne liegt oder aber Zweifel an der wirtschaftlichen Situation des Veräußerers bestehen. Die Registrierung verhindert, dass die Immobilie bis zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrages mit weiteren Verfügungen des Verkäufers belegt werden kann (z.B. Verkauf an Dritte). Ausgenommen hiervon sind jedoch Hypotheken zur Baufinanzierung. Die Registrierung des Vorvertrages zieht folgende Kosten nach sich:

  • 200,- Euro fixe Registersteuer
  • + 0,5 % auf die mit dem Vorvertrag für gewöhnlich fällige Anzahlung (Anzahlung mit Kaufverpflichtung, siehe oben)
  • + event. 3 % auf weiter geleistete Anzahlungen (z.B. Anzahlung mit Bußgeld, siehe oben)

Gut zu Wissen!

  • Noch vor Unterzeichnung des Vorvertrages muss der Verkäufer Ihnen als Käufer, oder aber Ihrem Rechtsberater, Kopien aller wesentlichen Unterlagen zum Kaufobjekt aushändigen und ist verpflichtet, Sie über alle Tatbestände zu informieren, welche Ihre Kaufentscheidung beeinflussen könnten (siehe auch Checkliste Immobilienerwerb).
  • Insofern Sie noch keine italienische Steuernummer besitzen, sollten Sie diese spätestens jetzt beantragen, da sie zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages zwingend erforderlich ist.

  • Vergewissern Sie sich, dass Sie den Vorvertrag vollständig verstanden haben! Investieren Sie lieber in einen vereidigten deutschen Dolmetscher, als zu riskieren, nicht wirklich jedes Detail des Vorvertrages verstanden zu haben. Durch Ihre Unterschrift wird der Vertrag rechtlich bindend und Sie sind zum Kauf der Immobilie verpflichtet. Vertrauen Sie auch nicht blind auf Vertragsübersetzungen, welche Ihnen von manchen Immobilienmaklern zur Verfügung gestellt werden – niemand garantiert Ihnen, dass diese auch wirklich zu 100 % korrekt übersetzt sind!

Nach Abschluss des Vorvertrages wird ein Beurkundungstermin beim Notar vereinbart.

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