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Immobilienerwerb Schritt für Schritt

Den Traum vom eigenen Haus am Gardasee in die Tat umzusetzen ist oftmals gar nicht so einfach. Damit Sie sich unterwegs nicht „verlaufen“ haben wir Ihnen hier einen kleinen Leitfaden zusammengestellt:

  • Kontaktieren Sie mehrere Immobilienmakler und suchen Sie über das Internet auch Anzeigen von privaten Immobilienverkäufen um einen größtmöglichen Überblick über die aktuell angebotenen Immobilien zu erhalten.

  • Konzentrieren Sie sich bei Ihrer Suche nicht nur auf die Immobilie an sich, sondern beziehen Sie auch wichtige Merkmale wie Lage, Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten und Entfernung zu öffentlichen Einrichtungen, Ortszentrum und See mit in Ihre Immobilienauswahl ein.

  • Verschaffen Sie sich einen allgemeinen Überblick über die aktuelle Preissituation um sicher zu gehen, dass die von Ihnen ausgewählten Immobilien nicht überteuert angeboten werden, sondern den reellen Marktpreisen entsprechen.

  • Achten Sie nicht nur auf den Verkaufspreis der angebotenen Immobilien, sondern bedenken Sie auch alle anfallenden Kaufnebenkosten, eventuelle Umbaukosten sowie die jährlichen Betriebskosten. Überlegen Sie auch, ob die Immobilie gut als Ferienwohnung vermietet werden kann, insofern dies für Sie eine Option sein soll.

    • Vergewissern Sie sich, dass die von Ihnen ausgewählten Immobilienmakler im Handelsregister eingetragen sind. Dies birgt nicht nur für Qualität, sondern garantiert Ihnen auch, dass dieser über eine entsprechende Haftpflichtversicherung verfügt, für den Fall, dass er seinen Aufgaben nicht korrekt nachkommt. Auch sind Makler vorzuziehen, welche Mitglied bei einer der großen Immobilienverbände sind, ein weiterer Garant für Qualität und eine seriöse Arbeitsweise:

      • FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali);

      • FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari); 

      • ANAMA (Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari);

      • AICI (Associazione Italiana Consulenti). 

  • Vereinbaren Sie mit den von Ihnen ausgewählten Immobilienagenturen gleich zu Beginn der Zusammenarbeit die Höhe der Provision im Falle eines Vertragsabschlusses – dies erspart Ihnen später unschöne Streitigkeiten. Legen Sie auch die Fälligkeit der Provision fest. In der Regel wird diese mit akzeptiertem Kaufangebot fällig. Da der Makler Sie aber bestenfalls bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages begleiten sollte, ist es vorzuziehen, die Provision auf zwei Teilzahlungen – bei Abschluss des Vorvertrages und bei Abschluss des Kaufvertrages – aufzuteilen.

  • Vereinbaren Sie für alle Immobilien, die in Ihre Endauswahl kommen, einen Besichtigungstermin – oftmals entspricht das im Internet oder im Exposè angepriesene Objekt nicht wirklich der Realität!

  • Egal ob Sie sich mit oder ohne Hilfe eines Immobilienmaklers auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie machen, ist es immer ratsam, einen unparteiischen Rechtsberater hinzuzuziehen. Dieser sollte alle Verträge vor Unterschrift (!) eingängig prüfen und Sie vor eventuellen, versteckten Risiken warnen.

  • Haben Sie eine spezielle Immobilie ins Auge gefasst, ziehen Sie am besten einen Fachmann hinzu und lassen das Objekt von einem Architekten, Geometer oder Gutachter professionell bewerten. Dies verursacht im ersten Augenblick zwar Kosten, erspart Ihnen auf lange Sicht aber böse Überraschungen, da der Fachmann Sie über alle Mängel sowie eventuell anfallende Renovierungskosten bereits vorher informieren wird.

  • Prüfen Sie, ob die Immobilie den lokalen Planungs- und Bauauflagen entspricht, ob Hypotheken oder Pfändungen auf die Immobilie eingetragen sind, die Nebenkosten und die Einkommensteuer regelmäßig bezahlt wurden sowie alle Zertifikate der Gas-, Heiz- und Elektrizitätsanlagen vorliegen. Bei einem Immobilienerwerb gehen die Altlasten der Immobilie automatisch auf den neuen Eigentümer über!

  • Setzen Sie sich rechtzeitig mit Ihrer Bank in Verbindung, für den Fall, dass Sie für den Immobilienkauf eine Finanzierung benötigen und holen Sie auch Angebote von anderen Banken und Kreditinstituten ein. Heutzutage ist es oft schwierig eine Finanzierung für eine im Ausland angesiedelte Immobilie zu erhalten. Ziehen Sie daher auch in Erwägung mit italienischen Banken zu sprechen – oftmals kann Ihnen auch der Immobilienmakler einen guten Kontakt zu einem Kreditinstitut vermitteln.

  • Wenn Sie von einer Immobilie überzeugt sind und feste Kaufabsichten haben, geben Sie ein Kaufangebot ab. Achtung: Kaufangebote sind verbindlich, d.h. insofern der Verkäufer Ihr Angebot annimmt, können Sie von diesem nicht wieder zurücktreten ohne eine Vertragsstrafe zu riskieren!

  • Nimmt der Verkäufer Ihr Kaufangebot an, so kommt es zum Abschluss des Vorvertrages. Bei Unterschrift des Vorvertrages wird die verbindliche Anzahlung in Höhe von 10–30 % des Kaufpreises, sowie – je nach Vereinbarung – die Maklerprovision, fällig.

Achtung: Entschließen Sie sich nach Abschluss des Vorvertrages vom Kauf zurückzutreten, verlieren Sie in den meisten Fällen die gesamte, von Ihnen geleistete Anzahlung! Tritt im Gegenteil der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss Ihnen dieser als Entschädigung die Anzahlung in doppelter Höhe zurückerstatten.

  • Kommt der Immobilienkauf über einen Makler zustande, so verfügt dieser für gewöhnlich über standardisierte Vertragsvordrucke sowohl für das Kaufangebot als auch für den Vorvertrag. Lassen Sie diese nichts desto trotz stets von Ihrem Rechtsberater prüfen oder vergewissern Sie sich zumindest, dass Sie alle Inhalte lückenlos verstanden haben!

  • Italienische Vorverträge können im Liegenschaftsregister registriert werden. Dies hat den Vorteil, dass spätere Verfügungen des Verkäufers gegenüber Dritten nicht mehr eingetragen werden können. 

  • Bis zum Abschluss des finalen Kaufvertrages sollten alle Vertragsverletzungen und Mängel behoben sein. Ist auf die Immobilie eine Hypothek eingetragen, ist der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet, so dass der Eintrag vor (!) Vertragsabschluss gelöscht werden kann. Auch den notariellen Kaufvertrag sollten Sie natürlich bestenfalls von einem Rechtsberater prüfen lassen. 

  • Folgende Unterlagen müssen für die notarielle Beurkundung eines Immobilienerwerbs in Italien vorliegen (bei der Zusammenstellung der Unterlagen sind Ihnen sowohl der Immobilienmakler, Ihr Rechtsberater als auch der Notar sowie eventuell hinzugezogene Gutachter behilflich):

    • Ausweiskopien aller im Vertrag genannten Personen
    • Notariell beglaubigte Vollmacht bei Vertretung durch Bevollmächtigte

    • Nachweis über den Familienstand bei Privatpersonen

    • Beglaubigter Handelsregisterauszug bei Unternehmen 

    • Gesellschafterbeschluss über den Immobilienkauf/-verkauf bei italienischen Unternehmen

    • Italienische Steuernummern aller Beteiligten

    • Aktueller Katasterauszug

    • Offizieller Grundriss und Lageplan

    • Kaufvertrag oder Erbnachweiß des bisherigen Eigentümers 

    • Nachweis über hypothekarische Belastungen und ihre Löschbarkeit bei Zahlung des Kaufpreises

    • Bestätigung, dass keine grundstücksbezogenen und persönlichen Steuerrückstände des Verkäufers bestehen

    • Bei Gebäuden: Baugenehmigung; Bewohnbarkeitszeugnis; eventuell nachträgliche Genehmigung eines Schwarzbaus einschließlich des Zahlungsnachweises der Strafe; Energiepass

    • Bei Grundstücken: Miet- oder Pachtverträge, insofern das Grundstück vermietet oder verpachtet ist

    • Bei Baugrundstücken: Bebaubarkeitsnachweis 

    • Bei landwirtschaftlichen Grundstücken: Nichtsausübungs-Bestätigung der Vorkaufsberechtigten (Pächter und/oder direkte Nachbarn)

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