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Versteigerung von Immobilien

Immer mehr Kaufinteressenten, die sich in Italien für den Erwerb einer Immobilie entschieden haben, ziehen den Weg hierfür auch über Versteigerungen in Betracht, den sogenannten aste guidiziarie immobiliari. Für den Betroffenen unschön, für den Interessenten kann es eine Möglichkeit sein zu einem „Schnäppchen“ zu gelangen, vorausgesetzt man weiß, was man tut.

Aktuell: 

Noch bis zum 30.06.2017 wird die Grunderwerbsteuer, welche für gewöhnlich proportional auf den Kaufpreis oder den Katasterwert einer Immobilie angerechnet wird, bei Käufen über eine Versteigerung durch eine fixe Gebühr von 200 Euro ersetzt. Voraussetzung ist, dass der Käufer die Immobilie binnen 5 Jahren weiterverkauft.

Wie genau funktionieren Immobilienversteigerungen in Italien und worauf muss man besonders achten?

Abgesehen vom Schuldner selbst kann in Italien prinzipiell jeder, der die Kaution (10 % des vom Amtsgericht stabilisierten Basis-Ausgangspreises) hinterlegt, an einer Immobilien-Versteigerung teilnehmen. Ratsam ist jedoch sich vor der Versteigerung genauestens über die Immobilie zu informieren, um böse Überraschungen (wie z.B. Sondernutzungsrechte oder Wohnrechte) im Vorhinein zu vermeiden. Dazu gehört auch die Immobilie zu besichtigen und in alle Dokumente, die Immobilie betreffend, einzusehen. Da es gerade bei einer Versteigerung sehr wichtig ist jedes Detail bestens verstanden zu haben, ist es überaus ratsam, einen Fachmann zu Rate zu ziehen.

Sehr hilfreich ist auch, sich mit den gängigen Preisen in der jeweiligen Zone gut auszukennen, um ein angemessenes Angebot machen zu können bzw. um zu wissen, wann eine Immobilie den Marktwert überschreitet.

Außerdem muss man sich dessen bewusst sein, dass Banken und Auktionsverfahren nicht immer die gleiche Tempistik haben, es also sein kann, dass man eine Immobilie ersteigert hat, die Bank mit dem hierfür nötigen Kredit vielleicht aber noch nicht zur Stelle ist. Man sollte also auch die Finanzierung im Vorfeld klären.

Aus diesen und anderen Gründen bieten bereits viele Fachleute ihre professionelle Hilfe als Beistand von Immobilienauktionen an.

Wie läuft ein Immobilienerwerb über eine Versteigerung in Italien ab?

Hat ein Kaufinteressent eine Immobilie gefunden die er gern erwerben möchte, so muss er ein schriftliches Angebot bei der Cancelleria del Tribunale, der zuständigen Kanzlei des Gerichts einreichen. Die hierfür nötigen Formulare finden sich dort. Schriftliche Angebote müssen normalerweise bis 13.00 Uhr vor dem Gerichtstermin von den Mitbietenden in der zuständigen Kanzlei des Gerichts in einem verschlossenen Umschlag, ohne außen den Namen anzumerken, abgegeben werden. Dem wird auch die Kaution, die Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des stabilisierten Basis-Ausgangspreises der Auktion, z.B. als Verrechnungsscheck, beigefügt. Ist das Angebot höher als der stabilisierte Basis-Ausgangspreis, fallen die 10 % des Angebots als Kaution an. Auch die genauen Daten des Beschlusses der Bedingungen des Versteigerungsverfahren müssen vermerkt werden – natürlich das zu ersteigernde Objekt selbst, Datum und Uhrzeit, der Name des zuständigen Richters, die Summe der Kaution des Angebotes usw. Auch eine 16 Euro Wertmarke wird verlangt. Nicht ausgeschlossen sind etwaige weitere Spesen.

Sind mehrere schriftliche Angebote eingegangen, kommt es zu einer gara – einer Auktion vor Publikum. Der Bietende ist hierbei entweder selbst anwesend oder delegiert durch ein Mandat (per procura speciale) seinen Vertreter. Gewinnt man, muss man die Immobilie binnen 30 oder 60 Tagen bezahlen.

Welche Arten von Immobilien-Versteigerungen gibt es in Italien?

In Italien unterscheidet man zwischen zwei Arten von Immobilien-Versteigerungen: Der vendita con incanto und der vendita senza incanto.

  • Bei der vendita senza incanto ist das Angebot, so man der einzige Bieter ist, bindend. In anderen Worten: Ist man die einzige Person, die ein schriftliches Angebot gemacht hat, hat man gewonnen, und dieser Gewinn ist definitiv. Überlegt man es sich jedoch anders und möchte vom Kauf zurücktreten, verliert man die gesamte Kaution, also 10 % des Angebotspreises.
  • Bei der vendita con incanto ist das schriftlich eingereichte Angebot weniger bindend. Ist man die einzige Person, die ein schriftliches Angebot gemacht hat, so hat man zwar gewonnen, aber überlegt man sich es anders, kommt man nicht zur Auktion und möchte man vom Kauf zurücktreten, verliert man nur ein Zehntel der Kaution. Außerdem können noch bis zehn Tage nach gewonnener Versteigerung bessere Angebote abgegeben werden, welche das Verfahren wieder von neuem und mit neuen Regeln ins Rollen bringen. Dies passiert auch, wenn es nur eine einzige Person gibt, die den aktuellen Gewinner überbietet. Hierfür muss der Neu-Bietende eine doppelte Kaution hinterlegen und ein Angebot machen, das 20 % höher ist, als jenes des Bieters, der bereits gewonnen hatte. Dabei muss sich der Neu-Bietende bewusst sein, dass das neue Verfahren auf Basis der vendita senza incanto stattfindet – im Falle eines Gewinnes verliert er also seine 20 % Kaution, falls er aus irgendeinem Grund doch zurücktreten will. Will der „alte“ Gewinner wieder mitbieten, so muss auch er seine Kaution verdoppeln, womit es also aufgeht in eine neue Runde.

Was versteht man unter „asta deserta“?

Immer öfter passiert es auch, dass sich bei Immobilien Zwangs-Versteigerungen niemand meldet, keiner ein schriftliches Angebot macht. Dies nennt sich dann asta deserta und hat zur Folge, dass der Richter einen neuen, niedrigeren Basis-Ausgangspreis, ein neues Datum für eine neue Auktion oder eine neue Definition des Verkaufs stabilisieren muss.

Fazit

Sich mit dem Marktwert der Häuser in der Gegend, in welcher man ein Objekt ersteigern will, auszukennen, ist auf alle Fälle hilfreich. Sich von einem Steuerberater, Architekten, einem Immobilienbüro, das sich auch um Immobilien-Zwangs-Versteigerungen kümmert, oder sonst einer seriösen eigens auf dieses Thema spezialisierten Agentur oder einem Fachmannn beraten zu lassen, ist sicherlich keine falsche Investition.

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