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Attestato di Certificazione Energetica

Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument mit einer Gültigkeit von 10 Jahren und wird von unabhängigen Unternehmen ausgestellt. Er legt die technischen Normen und energetischen Leistungsklassen für Heizungsanlagen, Warmwasserproduktion und Klimatisierung von Immobilien fest. Mit dem Energieausweis soll vor allem die Transparenz des Immobilienmarktes verbessert werden, indem er Käufern und Mietern objektiv Auskunft über die Energiekosten einer Immobilie gibt.

Der Verkäufer, Vermieter oder Schenker einer Immobilie ist dazu verpflichtet, dem Kauf- oder Mietvertrag einen Energieausweis beizulegen. In allen Verträgen muss ausdrücklich vermerkt werden, dass der Käufer, Mieter oder Beschenkte alle Informationen bezüglich des Energieausweiß sowie diesen selbst erhalten hat. In Immobilienanzeigen ist sowohl die Energieklasse als auch der Energieeffizienz-Indes des Gebäudemantels anzugeben. Möchte man in den Genuss der Steuerentlastung von 65 % für die energetische Sanierung von Immobilien kommen, ist die Vorlage des Energieausweises ebenfalls verpflichtend.

Was genau beinhaltet der Energieausweiß?

Der Energieausweiß fasst alle energetischen Eigenschaften einer Immobilie zusammen und ist in verschiedene Klassen unterteilt. Diese reichen von A+ (Immobilie mit sehr niedrigem Energieverbrauch) bis G (Immobilie mit sehr hohem Energieverbrauch). Neben den Katasterinformationen der Immobilie, dem Ausstellungsdatum sowie der Unterschrift und einer Unabhängigkeitserklärung des verantwortlichen Technikers, muss der Energieausweiß Auskunft über die Energieeffizienzklasse der Immobilie und den Energieeffizienz-Index der Gebäudehülle geben. Hierfür muss ein zugelassener Techniker folgende Werte und Anlagen analysieren und auswerten:

  • Thermo-hygrometrische Eigenschaften (Beständigkeit und Widerstand unter bestimmten Temperatur- und Feuchtigkeitsbedingungen)
  • Energieverbrauch
  • Warmwasserproduktion
  • Erwärmung und Kühlung der Räume
  • Heizanlage
  • Anlagen oder Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien

Wie erkennt man einen gültigen Energieausweiß?

Es ist Aufgabe des Notars, die rechtliche Gültigkeit des Energieausweißes zu prüfen. Es ist allerdings Aufgabe des Verkäufers bzw. Vermieters oder Schenkers zu prüfen, ob der beauftragte Techniker alle vom Gesetz vorgeschriebenen Requisiten besitzt um übrhaupt einen Energieausweiß ausstellen zu dürfen. Dies ist jedoch nicht so einfach festzustellen, da nicht alle Regionen Italiens über ein Register verfügen, in welchem die Prüfer zwingend eingeschrieben sein müssen. Der Energieausweiß muss auf jeden Fall alle oben genannten Informationen enthalten. Lassen Sie sich am besten von Ihrem Immobilienmakler einen Techniker empfehlen oder wenden Sie sich an die großen Berufsverbände der Immobilienmakler (z.B. FIAIP), welche für gewöhnlich eine Auswahl an zugelassenen Technikern weitergeben können.

Für folgende Immobilien ist kein Energieausweis erforderlich

  • Denkmalgeschützte Immobilien und Immobilien von historischem- oder künstlerischem Wert, deren urtypischer Charakter durch die baulichen Veränderungen verloren ginge und somit nur unter Auflagen restauriert oder renoviert werden dürfen.

  • Immobilien die nicht über ein Heiz- oder Kühlsystem oder andere damit verbundene Anlagen verfügen.

  • Abgelegene Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 qm

Was unterscheidet den neuen vom alten Energieausweiß?

Im Juni 2013 wurde der neue Energieausweiß APE (Attestato di Prestazione Energetica) für Immobilien eingeführt und ersetzt seit dem den bis dato verwendeten Energieausweiß ACE (Attestato di Certificazione Energetica). Im Gegensatz zum bisher verwendeten Energieausweiß ACE ist der neue Energieausweiß APE um einiges umfangreicher und detaillierter. Allerdings muss das italienische Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung noch ein einheitliches und national gültiges Prozedere zur Kalkulation des neuen Energieausweises ausarbeiten. Bis es soweit ist, wird der neue Energieausweiß unter den gleichen Voraussetzungen des alten Energieausweißes kalkuliert.

Können Energieausweiße welche vor dem 06.06.2013 ausgestellt wurden noch verwendet werden?

Alle vor dem 06. Juni 2013 ausgestellten Energieausweiße bleiben bis zu dem auf dem Zertifikat vermerkten Ablaufdatum gültig und können dementsprechend auch weiterhin verwendet werden. Voraussetzung ist natürlich das zwischenzeitlich keine Änderungen an der Immobilie durchgeführt wurden und alle Anlagen zu den gesetzlich vorgeschriebenen Intervallen kontrolliert wurden. Unsicher ist dagegen, ob Energieausweiße, welche in der jetzigen Übergangsphase ausgestellt werden, auch nach Einführung einheitlicher Regeln zur Kalkulation des neuen Energieausweißes gültig bleiben.

Muss auch bei kurzfristigen Mietverträgen ein Energieausweiß beigelegt werden?

Ja, das Gesetz macht keinen Unterschied zwischen lang- und kurzfristigen Mietverträgen. Der Energieausweiß muss zwingend an alle neu geschlossenen Mietverträge angehängt werden, unabhängig von deren Dauer. Ausgenommen sind nur Mietverträge von einzelnen Wohneinheiten.

Müssen dem Kauf- bzw. Mietvertrag auch die Betriebs- und Wartungsbücher der technischen Anlagen beigelegt werden?

Nein, die Betriebs- und Wartungsbücher müssen in der entsprechenden Immobilie aufbewahrt werden und dem Käufer bzw. Mieter oder Beschenktem lediglich in Kopie zusammen mit einer Kopie des Energieausweißes übergeben werden. Dem notariellen Kaufvertrag dagegen müssen diese Bücher nicht beigelegt werden. Die 10-jährige Gültigkeit des Energieausweißes ist allerdings der regelmäßigen Wartung der technischen Anlagen untergeordnet. Werden die Wartungsintervalle nicht eingehalten, verfällt der Energieausweiß zum 31. Dezember des Folgejahres.

Können die Parteien auch vereinbaren, keinen Energieausweiß beizulegen?

Nein, der Energieausweiß ist von Verkäufer und Vermieter immer vorzulegen. Der Energieausweiß muss übrigens bereits zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung vorliegen. Zum einen da sowohl die Angabe des Energieeffizienz-Index der Gebäudehülle als auch die Energieeffizienzklasse der Immobilie bei einer Anzeigenschaltung gesetzlich vorgeschrieben ist. Zum anderen, da jedem potentiellen Käufer bzw. Mieter die Möglichkeit gegeben werden muss, den Energieausweiß einzusehen.

Sanktionen

Ursprünglich war angedacht, dass ein Kauf- bzw. neu ausgestellter Mietvertrag ohne angehängtem Energieausweiß von jedermann als nichtig erklärt werden könnte und dies ohne Verjährungsfrist. Aufgrund zahlreicher neuer Gesetze (und fortwährender Änderungen in diesen Gesetzen) ist aktuell unklar, ob diese Regelung auch wirklich umgesetzt wird. Unabhängig davon müssen Verkäufer und Käufer als auch Vermieter und Mieter im Falle einer Anzeige aber stets mit hohen Geldstrafen rechnen welche zu gleichen Teilen beglichen werden müssen:

Vertragsart

APE muss Vertrag beigelegt werden

APE muss ausgestellt werden

Erklärung bzgl. Erhalt von Information und APE innerhalb des Vertrages

Verkauf

Verpflichtend (Strafe von 3.000–18.000 Euro)

Verpflichtend (Strafe von 3.000–18.000 Euro)

Verpflichtend

(Strafe von 3.000-

18.000 Euro)

Schenkung

Nicht verpflichtend

Verpflichtend

(keine Strafe)

Nicht verpflichtend

Vermietung einer Wohneinheit

Nicht verpflichtend

Verpflichtend (Strafe von 300–1.800 Euro)

Verpflichtend (Strafe von 1.000–4.000 Euro)*

Vermietung eines ganzen Gebäudes

Verpflichtend (Strafe von 1.000–4.000 Euro)*

Verpflichtend (Strafe von 300–1.800 Euro)

Verpflichtend (Strafe von 1.000–4.000 Euro)*

* Die Strafe reduziert sich um 50 % für den Fall dass der Mietvertrag eine Laufzeit von weniger als 3 Jahren hat.

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