Der Vorvertrag

In Italien geht das Eigentum (proprietà) an einer Immobilie direkt bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages (rogito notarile) auf den Käufer (aquirente) über, es bedarf hierfür keiner Eintragung ins Grundbuch. Aus diesem Grund ist es in Italien üblich, vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages einen Vorvertrag (compromesso/ contratto preliminare) zu schließen.

Der Vorvertrag ist für alle Beteiligten rechtlich bindend, genauso wie der spätere Kaufvertrag. Er kann im Nachhinein nicht ohne Zustimmung beider Vertragsparteien korrigiert oder ergänzt werden. Der Vorvertrag wird entweder vom Verkäufer, dem Immobilienmakler, einem Notar oder einem Anwalt aufgesetzt oder kann ein standardisierter Vordruck sein, welcher in gut sortieren Schreibwarenläden erhältlich ist. Er bedarf in jedem Fall der Schriftform, muss aber nicht zwingend am Computer erstellt-, sondern kann auch handschriftlich aufgesetzt werden. Mit Ausnahme von noch zu errichtende bzw. fertigzustellende Immobilien, ist die Anwesenheit eines Notars zur Beglaubigung der Unterschriften beim Vorvertrag nicht zwingend erforderlich. Ein notariell beglaubigter Vorvertrag kann allerdings im Liegenschaftsregister eingetragen werden.

Eine Registrierung im Liegenschaftsregister ist vor allem dann empfehlenswert, wenn zwischen Vor- und Hauptvertrag eine große Zeitspanne liegt oder aber Zweifel an der wirtschaftlichen Situation des Veräußerers bestehen. Die Registrierung verhindert, dass die Immobilie bis zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrages mit weiteren Verfügungen des Verkäufers belegt werden kann (z.B. Verkauf an Dritte). Ausgenommen hiervon sind jedoch Hypotheken zur Baufinanzierung.

Der Vorvertrag muss alle wesentlichen Kaufbedingungen (condizioni d’acquisto) enthalten, dazu gehören alle Details über die Immobilie inklusive darin enthaltenem Mobiliar, Angaben zum Käufer und zum Verkäufer, Kaufpreis (prezzo d‘acquisto), Zahlungsmodalitäten (modalità di pagamento) und Bedingungsklauseln (cause di scioglimento del contratto). Auch wird eine Frist festgelegt, binnen welcher der Kaufvertrag abgeschlossen werden muss. Diese beträgt in der Regel ein bis zwei Monate, es können aber auch andere Vereinbarungen getroffen werden. Spätestens während dieser Phase sollte der Käufer mit Hilfe eines Sachverständigen Einsicht in das Liegenschaftsregister und das Register beim Katasteramt nehmen, um sicherzustellen, dass es sich bei dem Verkäufer um den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie handelt, diese nicht mit Hypotheken belastet ist und der aktuelle bauliche Zustand dem im Katasterregister entspricht.

Auch werden im Vorvertrag meist die Zahlung eines Angeldes und damit verbundene Vertragsstrafen bei Nichterfüllung festgelegt:

 

Das Angeld

Das italienische Gesetz sieht die Zahlung eines Angeldes (caparra) nicht verpflichtend vor, es bleibt den Parteien daher freigestellt, ob mit Abschluss des Vorvertrages  ein gewisser Betrag als Sicherheitsleistung fällig wird oder nicht. Üblicherweise wird jedoch – egal ob Sie die Immobilie über einen Immobilienmakler, eine Baufirma oder direkt über den Besitzer erwerben – ein bestimmter Prozentsatz vom Kaufpreis als Angeld festgesetzt. Durch diesen Vorgang wird der verbindliche Charakter des Vorvertrages zusätzlich bestärkt und zeigt, dass es den Parteien mit dem Immobilienkauf bzw. –verkauf ernst ist.

Es gibt zwei verschiedene Arten des Angeldes, die Anzahlung mit Kaufverpflichtung (caparra confirmatoria) und die Anzahlung mit Bußgeld (caparra penitenziale). 

• Die Anzahlung mit Kaufverpflichtung beträgt in der Regel zwischen 10% und 30% des Kaufvertrages und hat dieselben Auswirkungen wie der Kaufvertrag selbst. Das heißt, wenn Sie nach Abschluss des Vorvertrages vom Kauf zurücktreten möchten, verlieren Sie Ihre geleistete Anzahlung vollständig. Tritt dagegen der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss er Ihnen die Anzahlung in doppelter Höhe zurückerstatten.
• Die Anzahlung mit Bußgeld sieht nur ein geringes Angeld vor (in der Regel etwa ca. 2% bis 4 % des Kaufpreises) und findet vor allem dann Anwendung, wenn bei Abschluss des Vorvertrages noch Zweifel bestehen, ob der Kauf bzw. Verkauf auch wirklich stattfinden kann. In diesem Falle muss im Vorvertrag ein Rücktrittsrecht (diritto di recesso) aufgenommen werden. Treten Sie als Käufer oder aber der Verkäufer nun vom Vertrag zurück, verlieren Sie nur Ihr Angeld, bzw. wird es ihnen in doppelter Höhe zurückerstattet.
   

Achtung:

• Wird im Vertrag lediglich von „caparra“ gesprochen, wird darunter immer die Anzahlung mit Kaufverpflichtung verstanden!
• Das Angeld als Sicherheitsleistung darf nicht mit einer Anzahlung verwechselt werden! Geleistete Anzahlungen bekommen Sie zurückerstattet, sollte es wider Erwartend nicht zum Abschluss des Kaufvertrages kommen. Das Angeld dagegen verlieren Sie in den meisten Fällen, wenn es aufgrund Ihres Verschuldens nicht zum Abschluss kommt.
• Nachdem es sich bei dem Vorvertrag um einen rechtlich bindenden Vertrag handelt, können beide Parteien, unabhängig von der Zahlung eines Angeldes, die Erfüllung des Vertrages (den Kauf bzw. Verkauf) verlangen.
   

Die Bedingungsklauseln

In den Vorvertrag können sogenannte Bedingungsklauseln (clausola condizionale/resolutiva) aufgenommen werden, welche bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages alle erfüllt sein müssen, damit dieser rechtskräftig wird.

Bei den Bedingungsklauseln handelt es sich in der Regel um Dinge, auf welche die Beteiligten keinen Einfluss nehmen können, wie zum Beispiel ein zufriedenstellendes Gutachten (perizia) ohne größere Mängel, die Genehmigung einer Hypothek (siehe auch Die Hypothek), der Erhalt einer Baugenehmigung (concessione edilizia) für An- oder Umbauten bzw. den Bau eines Swimmingpools, u.v.m. Prinzipiell darf in den Vorvertrag jegliche Art von Bedingungsklausel aufgenommen werden, insofern sich die Parteien darüber einig sind.

Sollten eine oder mehrere dieser im Vorvertrag enthaltenen Bedingungen bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht erfüllt sein, kann der Vertrag als ungültig (contratto invalido) erklärt werden, ohne dass Vertragsstrafen anfallen.
 

Die Vertragsregistrierung

Der Vorvertrag muß innerhalb von 20 Tagen nach Abschluß im Registerbüro des örtlichen Finanzamtes registriert werden. Neben den Fixkosten von 200 Euro und der Gebühr für die Stempelmarken wird zusätzlich eine Registersteuer fällig. Diese beträgt 0,5 % der Anzahlung im Falle einer Anzahlung mit Kaufverpflichtung. Handelt es sich um eine Anzahlung mit Bußgeld oder einer reinen Anzahlung, beträgt die Registersteuer 3%.
 

Weitere wichtige Informationen zum Vorvertrag

Noch vor Unterzeichnung des Vorvertrages muss der Verkäufer Ihnen als Käufer, oder aber Ihrem Rechtsberater, Kopien aller wesentlichen Unterlagen zum Kaufobjekt aushändigen und ist verpflichtet, Sie über alle Tatbestände zu informieren, welche Ihre Kaufentscheidung beeinflussen könnten (siehe auch Checkliste Immobiienerwerb).
 

Für Ausländer gilt:

• Insofern Sie noch keine italienische Steuernummer besitzen, sollten Sie diese spätestens jetzt beantragen, da sie zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages zwingend erforderlich ist.
• Vergewissern Sie sich, dass Sie den Vorvertrag vollständig verstanden haben! Investieren Sie lieber in einen vereidigten deutschen Dolmetscher, als zu riskieren, nicht wirklich jedes  Detail des Vorvertrages verstanden zu haben. Durch Ihre Unterschrift wird der Vertrag rechtlich bindend und Sie sind zum Kauf der Immobilie verpflichtet. Vertrauen Sie auch nicht blind auf Vertragsübersetzungen, welche Ihnen von manchen Immobilienmaklern zur Verfügung gestellt werden – niemand garantiert Ihnen, dass diese auch wirklich zu 100% korrekt übersetzt sind!
   

Nach Abschluss des Vorvertrages wird ein Beurkundungstermin beim Notar vereinbart. Lesen Sie weiter unter Notarvertrag.